Réforme de la saisie immobilière
Publication au JORF n° 95 du 22 avril 2006
Publication au BO n° 104
L’ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière a été publiée au journal officiel. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2007.
La saisie immobilière est une mesure d’exécution forcée qui permet à un créancier impayé de faire vendre en justice le bien immobilier de son débiteur.
Cette ordonnance touche à des enjeux fondamentaux. D’une part, la saisie porte bien souvent sur le logement d’un débiteur en situation financière délicate ; il est donc essentiel de lui assurer une protection adéquate, en prohibant des expropriations injustifiées ou expéditives et en évitant de brader ce qui constitue généralement l’élément principal de son patrimoine. D’autre part, il faut offrir aux créanciers des procédures efficaces de recouvrement des créances, pour les inciter à « faire crédit », cette activité étant essentiel à un haut niveau d’investissement et de consommation. A cet égard, la réforme de la saisie immobilière s’inscrit dans le droit fil de la récente réforme des sûretés.

L’ordonnance :
– Le nouveau dispositif législatif propose de simplifier, accélérer et moderniser la saisie immobilière en instituant un socle de règles communes à toutes les mesures d’exécution et en transférant au juge de l’exécution la compétence pour connaître des saisies immobilières, parachevant ainsi la réforme des voies d’exécution entreprise depuis plus d’une quinzaine d’années ;
– propose également de garantir l’équilibre entre les droits du débiteur et les intérêts de ses créanciers, notamment en renforçant la mission du juge et en maintenant la représentation obligatoire par avocat ;
– de développer les solutions amiables à cette voie d’exécution forcée par les mécanismes de vente à l’amiable et par la distribution consensuelle du prix de vente entre les créanciers ;
– de faciliter la vente au meilleur prix du bien saisi dans l’intérêt commun du débiteur et de ses créanciers, notamment en autorisant la vente amiable et en renforçant la transparence des enchères.
La réforme est devenue applicable à la date d’entrée en vigueur de son décret d’application, à savoir le 1er janvier 2007.

L’ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière propose une protection adéquate du débiteur et tente d’offrir aux créanciers des procédures efficaces de recouvrement des créances.
L’ordonnance du 21 avril 2006 simplifie et accélère la saisie immobilière, offre la possibilité pour le débiteur de vendre amiablement son bien saisi et facilite la vente de l’immeuble saisi au meilleur prix.
Le décret du 27 juillet 2006 met en oeuvre les orientations de l’ordonnance du 21 avril 2006, notamment en organisant la possibilité pour le débiteur de vendre amiablement son bien.
La circulaire du 14 novembre 2006 présente les nouvelles dispositions de l’ordonnance et du décret susmentionnés. Elle expose les règles applicables à la saisie immobilière puis analyse successivement les différentes étapes de la procédure.
Voir la circulaire
Le décret 12 février 2009 pris pour l’application de l’ordonnance du 18 décembre 2008 portant réforme du droit des entreprises en difficulté, prévoit notamment que la notification de la décision de saisie sera effectuée par huissier (et non plus par le greffe) et précise le régime de l’appel contre la décision du juge de l’exécution.
Voir le décret

ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER AUX ENCHERES PUBLIQUES

Vous souhaitez acheter à la barre du Tribunal ?
Vous devrez alors prendre contact avec un Avocat inscrit au Barreau du Tribunal organisant la vente, qui vous représentera lors de l’audience d’adjudication. Un Avocat ne peut enchérir pour le débiteur saisi (article 72 du Décret 2006¬936 du 27 juillet 2006).

I. – LES FORMALITES PREALABLES A L’ADJUDICATION

Votre Avocat aura besoin de connaître votre identité complète et identifiera le bien que vous voulez acquérir. Vous devez également justifier de votre solvabilité.

A – Renseignements divers
Pour que notre Cabinet puisse faire une déclaration d’adjudicataire en votre faveur, il doit détenir dans son dossier un mandat régulier (article 73 du Décret 2006¬936 du 27 juillet 2006), signé de votre main et comportant les indications suivantes :

1 – La date de l’adjudication

2 – La désignation du bien que vous envisagez d’acquérir : il est souhaitable que vous remettiez à votre Avocat la publication annonçant la vente, contenant les éléments utiles à la rédaction des actes. Au besoin, votre Avocat prendra contact avec l’Avocat poursuivant la vente pour obtenir les éléments qui peuvent lui manquer.

3 – Le montant de l’enchère maximale que vous désirez porter.

4 – L’identité complète de la personne physique ou morale qui sera déclarée adjudicataire. Si plusieurs personnes achètent en indivision, les documents doivent être fournis pour chaque acquéreur indivis. a¬Les personnes physiques

Vous devez fournir à votre Avocat une photocopie de votre carte d’identité ou de tout autre document justifiant exactement de votre identité (permis de conduire, passeport, etc.). Vous devez avoir la capacité civile pour acheter et ne faire en conséquence l’objet d’aucune procédure de protection prévue aux articles 488 et suivants du Code Civil (sauvegarde de Justice, curatelle, tutelle).

Vous ne devez pas non plus faire l’objet d’une procédure collective, d’une procédure de surendettement ou de rétablissement personnel. Si tel est le cas, l’acquisition n’est possible que si les personnes habilitées interviennent à vos côtés.

Vous devez en outre fournir à votre Avocat divers renseignements et justificatifs, à savoir :

• nom et prénoms (nom de jeune fille le cas échéant),
• nationalité,
• profession (si vous êtes commerçant en nom propre, vous devez fournir un extrait K BIS récent du Registre du Commerce),
• adresse complète,
• situation de famille (célibataire, marié, veuf, divorcé, pacsé).

Attention : Si vous êtes marié, vous devez indiquer votre régime matrimonial et en justifier :

− Si vous êtes séparés de biens, vous devez préciser si l’achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux époux pris indivisément. Dans cette hypothèse, les deux époux devront donner les mêmes renseignements à l’Avocat et signer ensemble le pouvoir aux fins d’être déclarés adjudicataires.

− Si vous êtes mariés sous un autre régime que la séparation de biens, l’adjudication est censée être faite pour le compte de la communauté et dans ce cas là, l’Avocat est tenu d’avoir en sa possession l’identité complète des deux époux ainsi que leurs signatures.

Si vous êtes pacsés, il faut distinguer :

− la conclusion du pacs est antérieure au 1er janvier 2007, et ce, sans convention : l’adjudication bénéficiera aux deux partenaires (biens indivis sauf disposition expresse).

Il faut donc donner à votre Avocat l’identité complète des deux partenaires, qui devront tous deux signer le mandat aux fins d’êtres déclarés adjudicataires. Dans l’hypothèse d’un achat par un seul des partenaires, l’autre partenaire devra en être dûment informé.

− la conclusion du pacs est postérieure au 1er janvier 2007, sans convention : Vous êtes donc placé sous un régime de séparation des biens et vous devez préciser si l’achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux pris indivisément. Dans cette hypothèse, les deux partenaires devront fournir les mêmes renseignements à l’Avocat et signer tous deux le mandat aux fins d’être déclarés adjudicataires.

b Les personnes morales
Vous devez fournir : − un exemplaire des statuts de la société, − un extrait KBIS récent du Registre du Commerce, − un document justifiant des pouvoirs du signataire de l’acte si cette personne n’est pas le représentant légal de la société tel qu’il est désigné sur l’extrait KBIS. Vous devrez également justifier que l’achat d’un bien immobilier rentre bien dans le cadre des attributions de la personne morale considérée.

c Les professionnels marchands de biens
Si vous êtes une personne physique ou morale vous devez en premier lieu fournir les renseignements ci-dessus ; vous devez au surplus fournir une copie de déclaration d’existence de marchand de biens auprès de l’administration des impôts.

La totalité de ces renseignements sont indispensables tant à l’administration fiscale pour le paiement des droits de mutation, qu’à la conservation des hypothèques pour la publication de votre titre de propriété. Il vous est donc recommandé de prêter un soin particulier à toutes les informations que vous donnerez à votre Avocat à ce sujet.

B La preuve de votre solvabilité
Avant de porter les enchères, votre Avocat se fait remettre par son mandant et contre récépissé une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre ou du cosignataire désigné dans le cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix (article 74 du Décret 2006¬936 du 27 juillet 2006), avec un seuil minimum de 3.000 euros.
Cette disposition est prescrite à peine de nullité de l’enchère soulevée d’office (article 81 du Décret 2006¬936 du 27 juillet 2006).

En outre, il est fréquent que le cahier des conditions de vente vous impose une consignation plus importante, correspondant aux frais annoncés avant l’ouverture des enchères (proportionnellement aux mises à prix en cas de pluralité des lots), aux émoluments dus aux Avocats selon le tarif en vigueur, aux droits d’enregistrement du jugement, aux droits et taxes hypothécaires et aux droits de greffe.

Le séquestre ou cosignataire est désigné dans le cahier des conditions de vente.

II. – LES FORMALITES POSTERIEURES A L’ADJUDICATION

Dans l’hypothèse où vous n’êtes pas déclaré adjudicataire car une autre personne à couvert votre dernière enchère, notre Cabinet vous restituera les documents que vous lui avez confiés, ainsi que le chèque de banque, le chèque certifié ou la lettre de cautionnement bancaire que vous lui avez remis. Il ne vous sera pas demander d’honoraires.

Si vous êtes déclaré adjudicataire, nous conserverons les documents que vous nous avez confiés, ainsi que la preuve de votre solvabilité. Il y a lieu d’attendre un délai de dix jours pendant lequel tout intéressé peut faire une surenchère du dixième.

Si une surenchère est formée, votre Avocat conserve les documents que vous lui avez remis jusqu’à ce que la surenchère soit validée. Dans cette hypothèse, vous n’êtes plus considéré comme adjudicataire et vous pouvez demander à votre Avocat de vous restituer la totalité des documents et pièces que vous lui avez remis ainsi que le chèque ou le cautionnement bancaire.

En revanche, si vous vous trouvez dans l’un des trois cas suivants : − aucune surenchère n’a été déposée dans les dix jours suivants votre acquisition, − la surenchère a été annulée, − l’acquisition que vous avez faite faisait déjà suite à une surenchère, vous êtes déclaré adjudicataire. Dans ce cas vous devez payer les sommes suivantes :

1 La somme principale de l’adjudication

C’est le montant de l’enchère que notre Cabinet aura portée en votre nom et qui sera retenue par le Tribunal.

2 Les intérêts

La consignation du prix à laquelle est tenu l’adjudicataire en application de l’article 2212 du code civil doit être opérée dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères (anciennement « folle enchère »).

Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’à la consignation complète du prix (article 83 du Décret 2006¬936 du 27 juillet 2006).

En matière de vente dans le cadre des liquidations judiciaires, les intérêts sont dus à compter du onzième jour après la vente.

Le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points quatre mois après le prononcé du jugement d’adjudication (article L. 313¬3 du Code Monétaire et Financier).

Notre Cabinet se tient à votre disposition et pourra utilement vous conseiller sur ce point.

Le prix principal d’adjudication et les intérêts éventuels devront être payés par un chèque libellé au même ordre que votre chèque de consignation, sauf exceptions légales applicables à certains types particuliers de vente (liquidations judiciaires, vente des domaines, vente de biens de mineurs, licitation partages, etc.).

3 Frais préalables

Dès que l’adjudication est définitive en ce qui vous concerne, et sans délai, vous devez payer le montant des frais préalables à la vente. Il s’agit des frais annoncés par l’Avocat poursuivant lorsqu’il requiert l’adjudication.

Ces frais, d’un montant variable, représentent les frais fixes et les émoluments exposés par l’Avocat poursuivant pour parvenir à la vente (notamment frais de publicité, frais d’huissier, frais de recherches hypothécaires, etc.).

Les frais de poursuite taxés sont payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix. Il en est fourni justificatif au greffe avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. Toute stipulation contraire est réputée non écrite (article 86 du Décret 2006¬936 du 27 juillet 2006).

En cas de mise en œuvre d’un droit de préemption exercé avec succès, les sommes payées vous seront remboursées dans les meilleurs délais.

4 Droits de mutation, impôts et taxes

Vous devez payer les droits de mutation. Ces droits sont variables notamment selon : − votre qualité ou non de marchand de biens ; − la nature de l’immeuble ; − la date d’achèvement des travaux.

Notre Cabinet vous fera part des droits de mutation dont vous serez redevable. Mais vous pouvez également les calculer en ligne.  

En cas de plus value et sous réserve de dispositions contraires du cahier des conditions de vente, les frais consécutifs à la désignation du représentant accrédité ainsi que tous impôts et taxes afférents à la situation fiscale spécifique du vendeur ayant son domicile fiscal ou son siège social hors de France, qui seraient dus par ce dernier à l’occasion de la mutation, seront payés par l’adjudicataire et seront déduits de la consignation du prix et des intérêts.

5 Émoluments

Les émoluments de la vente, laquelle se fait sans le concours du titulaire du droit, sont calculés sur la base du tarif des notaires. Ils sont exclusifs des honoraires d’agence immobilière, sauf stipulations contractuelles séparées. En fait, l’intervention de votre Avocat et du Tribunal remplace l’intervention du notaire et de l’agent immobilier.

6 Honoraires

En sus des émoluments, il sera dû à votre Avocat des honoraires. Ces honoraires sont librement négociés. En cas de désaccord, le Bâtonnier est compétent pour trancher le litige.

7 Divers

En sus de toutes les sommes précitées, votre avocat peut vous demander le paiement de diverses sommes à savoir notamment : droit de plaidoirie, déclaration, extrait d’acte, réquisition d’état hypothécaire, publicité foncière, honoraire de publication, notification au syndic de la copropriété (Article 20 de la loi du 20 juillet 1965), etc.…

Le Cabinet de Maître FARAJALLAH peut vous faire un devis estimatif de ce que coûtera votre achat immobilier pour un prix d’adjudication donné.

A SAVOIR

Dans les ventes immobilières par adjudication, l’acheteur ne bénéficie d’aucun délai de rétractation, ni de condition suspensive d’obtention de prêt.
Il faut donc utilement se renseigner sur le bien et sur les possibilités de le financer avant de décider de participer aux enchères.

Bien que certaines ventes immobilières puissent encore être soumises aux règles de l’Ancien Code de Procédure Civile, toutes les explications données sur ce site ne concernent que les ventes soumises à la nouvelle procédure telle que régie par les nouveaux articles 2190 à 2216 du Code Civil et le Décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006

De surcroît, notamment en ce qui concerne le paiement du prix d’adjudication et la purge des hypothèques, des différences existent selon qu’il s’agit d’une vente:

    • sur saisie immobilière,
    • sur licitation (partage d’une indivision),
    • sur liquidation (vente sollicitée par un mandataire judiciaire),
    • sur succession vacante ou non réclamée (vente effectuée par la Direction Nationale
d’Intervention Domaniale).

L’Avocat poursuivant est en mesure de vous indiquer la nature de la vente qu’il organise, et la Loi, ancienne ou nouvelle, qui lui est applicable.

VISITER

Avant toute chose, dès que vous avez connaissance de la vente prochaine d’un bien par adjudication, il convient de prendre contact avec l’Avocat poursuivant pour connaître la date de visite sur place, s’il y en a une, et sauf à ce que la date et l’heure de cette visite soient déjà mentionnées sur la publicité.

CONSULTER LE CAHIER DE LA VENTE

Il vous appartient de consulter le cahier anciennement dit « des charges », qui regroupe, outre une partie normalisée sur les conditions de vente, toutes informations qui ont pu être réunies sur le bien, et notamment le procès-verbal de description du bien (qui vous renseignera sur sa situation d’occupation), le certificat de métrage, l’origine de propriété, les références du règlement de copropriété, les documents d’urbanisme et les diagnostics techniques.
Ce cahier peut être consulté au cabinet de l’avocat poursuivant ou au greffe du Juge de l’Exécution (JEX) auprès du Tribunal de Grande Instance où se déroulera la vente:

    • TGI BOBIGNY

Le Greffe du JEX- saisies immobilières se trouve au sein du Palais, au 1er étage (asc B), au 173 avenue Paul Vaillant Couturier 93000 BOBIGNY (Téléphone du Standard: 01 48 95 13 93). Les cahiers des charges se consultent de 9 heures à 17 heures, sans interruption. Les audiences de vente par adjudication ont lieu le mardi à 13 heures 30, généralement en SALLE 1 qui se trouve près de l’ascenseur B. Pour accéder à l’intérieur du Palais de Justice de Paris, vous serez amené à passer le dispositif de contrôle: nous vous conseillons donc d’anticiper et d’arriver tôt à l’entrée du Palais.

    • TGI PARIS

Le Greffe du JEX- saisies immobilières se trouve au sein du Palais, dans la cour du 36 quai des Orfèvres (Téléphone du Greffe: 01 44 32 60 10). Les cahiers des charges se consultent de 9 heures à 17 heures, sans interruption. Les audiences de vente par adjudication ont lieu le lundi à 14 heures pour les ventes sur licitation et le jeudi à 14 heures 30 pour les autres ventes, dans la Chambre des Criées qui se trouve dans la grande salle des pas perdus (derrière le kiosque d’accueil) au PALAIS sis 4 Boulevard du Palais 75001 Paris. Pour accéder à l’intérieur du Palais de Justice de Paris, vous serez amené à faire la queue avec les touristes qui viennent le visiter: nous vous conseillons donc d’anticiper et d’arriver tôt à l’entrée du Palais.

    • TGI NANTERRE

Le Greffe du JEX se trouve à l’ANNEXE du Tribunal sise 6 rue Pablo Neruda 92000 NANTERRE, au 2ème étage (Bureau 2.59 – Téléphone du Greffe: 01 40 97 14 80 ou 01 40 97 14 85). Les cahiers des charges se consultent uniquement le matin de 9 heures 30 à 11 heures 30. Les audiences de vente par adjudication ont lieu le jeudi à 14 heures 30, en salle d’audience B située au rez de chaussée de l’ANNEXE du Tribunal.

PRENDRE UN AVOCAT

Toute personne qui désire acheter un bien immobilier à la barre d’un Tribunal de Grande Instance doit prendre contact avec un Avocat inscrit au Barreau du Tribunal où se déroule la vente, afin de le représenter lors de l’audience d’adjudication. Un Avocat ne pourra pas enchérir pour le débiteur saisi (article 72 du Décret 2006­936 du 27 juillet 2006). 
Ainsi, si vous choisissez notre Cabinet et que vous êtes intéressé par un bien qui se vend au PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, c’est Maître Nadia FARAJALLAH qui vous représentera, et si l’immeuble est proposé devant une autre juridiction, l’adjudication sera faite par le ministère de l’avocat membre du Cabinet correspondant et que vous conseillera Maître Nadia FARAJALLAH.
L’Avocat jouera le rôle du Notaire dans les ventes de gré à gré: il assure notamment la publication à la Conservation des Hypothèques du Jugement d’adjudication qui constitue le titre de propriété.
En revanche, l’intervention d’un Notaire reste nécessaire si l’adjudicataire recourt à un prêt hypothécaire, car seul un Notaire peut inscrire au fichier immobilier l’hypothèque sur le bien.
Pour que notre Cabinet puisse vous représenter et porter en votre nom les enchères, il faut impérativement prendre contact avec nous avant l’audience d’adjudication, afin que nous vous confirmions nos disponibilités et accord pour vous représenter.
Si tel est le cas, nous vous ferons remplir et signer un pouvoir pour enchérir.
Par suite, il conviendra de nous remettre, préalablement à l’audience:

    • 1. Un justificatif d’identité,
    • 2. Un chèque de banque ou une caution bancaire de 10 % du montant de la mise à prix si
celle-ci est supérieure à 30 000 €, et de 3 000 € pour toutes les mises à prix inférieures à 30.000 €. Ce chèque doit être libellé à l’ordre du séquestre du prix d’adjudication tel que désigné dans le cahier des conditions de vente. Le séquestre du prix de vente est soit Monsieur Le Bâtonnier pour les ventes sur saisie immobilière ou sur licitation, soit le mandataire judiciaire qui poursuit la vente en cas d’adjudication sur liquidation ou redressement, ou enfin le comptable spécialisé du domaine en cas de vente poursuivie par la DNID.

Cette somme constitue un acompte sur le prix d’adjudication, et sera remise au séquestre si la vente devient définitive à votre profit: le solde à consigner par suite en sera diminué d’autant.

    • 3. Un chèque de banque, libellé à l’ordre de LA CARPA, du montant des frais préalables (qu’il faut demander à l’Avocat poursuivant ou au Greffe du Tribunal) augmenté de 10 % de votre enchère maximale.

Cette somme a vocation à couvrir les frais de l’adjudication, et elle n’est donc pas un acompte sur le prix.
Elle sera encaissée par LA CARPA, compte séquestre, si la vente devient définitive à votre profit, pour couvrir les frais de la vente, savoir:

    • Frais préalables
    • Emoluments dus aux Avocats poursuivant et adjudicataire
    • Droits de mutation payés au Trésor Public
    • Frais de publication du Jugement à la Conservation des hypothèques (qui n’incluent pas les
frais de radiation des hypothèques grevant le bien du chef de l’ancien propriétaire)

Les honoraires d’Avocat s’ajoutent aux différents frais de la vente. Naturellement, si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, les deux chèques de banque susvisés vous seront restitués dès la fin de l’audience